• Katherine Correa, equipo de Facts
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Se publicó en el Diario Oficial la Ley 21.461, llamada “Devuélveme mi casa”, que se centra en reforzar los derechos del propietario en la restitución del inmueble arrendado y que involucre los siguientes problemas:

• Arrendatarios morosos
• Arriendos impagos
• Ocupación sin contrato o título alguno
• “(Ante) la solicitud del demandante y con el mérito de lo obrado en la audiencia, el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario”, establece el texto.

Ante esto, se espera que la medida sea “procedente en aquellos casos en que el arrendador demandare la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado”. La idea es que se acredite la existencia de una presunción grave de la falta reclamada para ejecutar acciones.

Cristina Cabaña Osorio, abogada civil del estudio Schneider Abogados -estudio jurídico que ha abordado juicios de arriendo- explica esta nueva normativa, refiriéndose a sus implicancias: “Lo primero que hace esta nueva ley, es reducir los plazos para la tramitación de los juicios de arrendamiento por no pago de renta”.

La experta, agrega que si el demandante “acompaña con toda la documentación necesaria, es decir, un contrato de arrendamiento por escrito, comprobantes de transferencia o algún acta de entrega de la propiedad que permita acreditar que efectivamente existía un contrato y que existen deudas, el tribunal lo que va a hacer es dictar una resolución para que, en un plazo de 10 días, el arrendatario moroso pueda realizar el pago de sus deudas”.

“Si él, en ese plazo de estos 10 días no paga, lo que va a hacer el tribunal es dictar una resolución para dar curso al lanzamiento, que es lo comúnmente conocido como el desalojo. Por lo tanto, esta ley viene a reducir los plazos de tramitación en comparación de los que existían en la ley anterior”, concluye Cabaña.

Cifras

Según el informe XXXVI de deuda morosa del primer trimestre 2022 desarrollado por la Universidad San Sebastián y Equifax, el 28% de los mayores de 18 años presenta un endeudamiento de este tipo.

A su vez, indica las siguientes cifras:

• El 44% de los morosos tienen un rubro dedicado al retail
• En los últimos 12 meses, hasta marzo del 2022 el número de deudores morosos radicaba en 3.253.393
• El 19,5% de los extranjeros mayores de 18 años residentes en Chile presenta deuda morosa
• No obstante, del 100%, 93,7% son chilenos y 6,3% extranjeros
• Atacama es la región con más deudores, representando un 37,9%, lo que equivale a 86.666 personas
• En la Región Metropolitana, 1.720.279 personas tienen una mora menor a $300.000

Víctor Neira, abogado del estudio jurídico JuicioArriendos.cl -que se dedica a asesorar y gestionar este tipo de conflictos-, explica este fenómeno indicando que “en cuanto al aumento de arrendatarios morosos” esto sucede “por cuestiones de índole económica y falta de acceso a una vivienda dentro de los rangos de precio que es posible pagar”, detallando que la situación actual del país también es un impulsor para que la gente se siga quedando, porque es eso o irse a la calle.

El contra del proceso

Por su parte, Lya Rojas, abogada especialista en juicios de arriendo del Estudio Jurídico Rojas Abogados, establece que el “pero” de esta normativa, sería que “no existe dentro del procedimiento la posibilidad de que las partes lleguen a un acuerdo”.

“Entonces, ¿qué es lo que va a suceder? Finalmente, cuando hay un arrendatario moroso y este ha tenido una actitud muy continua generalmente de no pagar, lo más probable es que se va a notificar para llevar a cabo el procedimiento, pero este no va a pagar de todas formas. Entonces, como no lo hará, habrá que esperar la sentencia del tribunal y, desde ahí, vendrá una gran carga para el arrendador”, asegura Rojas.

La experta, explica que “si esta persona no se va, se inicia el procedimiento de la sentencia, que esto en temas de gastos, se puede traducir en mucho dinero. Y esto sería lo inestable del proceso”, explica, indicando que esta normativa se debate entre dos polos:

• Pagar mucho dinero por cada caso (aproximadamente $700.000)
• Demorar los procedimientos como suele ocurrir hasta hoy, pero que no tengan una carga económica significativa

En relación a esto, en la Región Metropolitana, el mismo estudio de la Universidad San Sebastián y Equifax, expuso que las estadísticas más críticas se dividían por comunas, es decir, son las que mayor concentración deben tener al momento de aplicar esta nueva normativa. Es el punto crítico de Santiago:

• Un 42,1% de personas (traducidas a 33.812) es deudor moroso en Lo Espejo
• Le sigue San Ramón, con 28.277, lo que representa a un 42,0%
• En el caso de La Pintana, existen 56.647 (40,8%)
• Por otro lado, está La Granja con un 39,3% (37.431 personas deudoras)
• Y, por último, se encuentra Cerro Navia con un 38,9% (51.263 deudores en total).