• Andrea Cova Moore
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Desde el estallido social hasta la fecha, existe una crisis en el sector inmobiliario que ha generado un sobre stock de las viviendas disponibles, producto de las altas tasas de interés que a su vez ocasionó una baja demanda en la adquisición de una propiedad. De acuerdo con el reporte InfoInmobiliario del portal TocToc, las ventas de viviendas sin subsidio en la capital del país disminuyeron 11,8% desde principio de año hasta octubre, en comparación con el mismo lapso de tiempo de 2022. Según las cifras del informe, en octubre, se vendieron 192 casas sin subsidios y 138 unidades bajo esa figura.

El informe muestra que las casas que se vendieron con subsidio presentaron un aumento en comparación con octubre del año pasado (32,5%). Sin embargo, si se compara con el mes pasado, existe una variación negativa de -2,9% y de acuerdo con el reporte, en lo que va de año, las ventas de casas han aumentado un 13,8%. Asimismo, en octubre, ingresaron 185 casas nuevas y las unidades disponibles alcanzaron las 8.568, lo que refleja el sobre stock de viviendas. Daniel Serey, chief research officer de la firma, de TocToc, comentó a La Tercera que “el stock actual de viviendas en la Región Metropolitana está en una situación de fuerte desequilibrio respecto a la velocidad de venta. Si se mantiene la actual absorción mensual, esta oferta recién se consumiría en 2 años y medio, lo que es extremadamente alto, dado el porcentaje actual de viviendas en entrega inmediata”.

Asimismo, el informe revela que el sector inmobiliario muestra una caída en los precios en general, y en lo que va de año, llega a una baja anual de 5,1%. Y a esto se le suma, el sobre stock de viviendas disponibles. De acuerdo con la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) con datos entregados por ocho empresas del sector, hasta septiembre del 2023, la disponibilidad de viviendas aumentó en un 55,48% en comparación al mismo período de principio de años a septiembre de 2022, lo que representa una cifra de 3.607 viviendas que no se vendieron en 2022.

En cifras totales, en la actualidad existen 113.000 unidades que no han logrado ser vendidas, de acuerdo con el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Juan Armando Vicuña.

El detalle de las cifras

De acuerdo con la información del portal, así se distribuyen las comunas con mayor participación en venta de casas en la Región Metropolitana en los últimos 10 meses del año:

Lampa: 670

Colina: 616

San Bernardo: 320

Buin: 253

Melipilla: 222

No obstante, y a pesar de estas cifras, el informe evidenció que el desistimiento en la compra de casas alcanzó un 23%, lo que, según el documento, representa un alza del indicador en comparación con julio, donde llegó a un 16%.

En el caso de la compra de departamentos, la situación es similar, ya que de acuerdo al informe, las cifras se duplican y registran una tasa de 15% en octubre, con 327 unidades en cuanto a los desistimientos. Sin embargo, existe un aumento en la venta en comparación con el mismo mes del 2022, porque pasó de un 28,9% que representan 1.393 unidades a 1.795. Y en comparación con la compra de casas y departamentos, estos últimos presentaron un alza de 17,8% respecto al mismo período del año pasado.

Según el informe, las comunas que más departamentos vendidos tienen son: La Florida con 2.444 unidades, Ñuñoa con 2.146 y Santiago con 2.133, le sigue Cerrillos y Macul.

Razones y medidas

Jorge Berríos, director académico del Diplomado en Finanzas Unegocios de la FEN Universidad de Chile, explica que “en general el sector inmobiliario se ve afectado muy fuerte por lo que ha pasado en el último tiempo, no solamente es el tema de la pandemia, es principalmente que los bancos cortaron las líneas de financiamiento y aumentaron radicalmente las tasas de interés”.

“Se puede ver que el banco central bajó la tasa de política monetaria, pero las instituciones financieras no han bajado las tasas de los créditos, sino que al revés lo han subido. Adicionalmente, los bancos agregaron algo importante que antes uno tenía UF a una tasa fija y los bancos principalmente cambiaron la estructura a UF + tasa variable, lo que encarece radicalmente los costos de un crédito hipotecario”, explicó el experto.

Asimismo, comenta que existe incertidumbre al respecto “a qué puede pasar con los dividendos a futuros y cuanto una persona puede pagar, en ese aspecto lo que uno ve son los desistimientos por incerteza de las personas a saber cuánto va a pagar de dividendo”, detalla Berríos.

Por otro lado, el académico señala que producto de toda la situación, “las constructoras se quedaron con sobre stock, venían con un crecimiento muy fuerte y se quedaron con un sobre stock y este no lo pueden liquidar, ya que no hay manera de que olas personas logren un financiamiento adecuado, sobre todo a nivel de clase media (…), ya que el costo de adquirir una vivienda prácticamente se cuadriplicó”, comenta.

Felipe Berger, docente investigador de Ingeniería de la Universidad del Desarrollo, explica que debido a las mayores condiciones que solicitan los bancos para entregar un crédito, la situación da como resultado una alta tasa de desistimientos y que el Estado ha generado medidas para paliar la crisis, donde se generaran condiciones más favorables para el sector, sin embargo, “no son suficientes, es importante que el sector público dé señales claras y es importante una reactivación económica, no sacamos nada con que el presidente diga que va a haber un plan de medidas de reactivación económica, si por otra parte, a través de un pacto fiscal se van a incrementar los impuestos”, detalla el académico.