• Andrea Cova Moore, equipo de Facts
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De acuerdo con un estudio de la consultora Colliers, una tercera parte del valor total de una vivienda en el país responde al IVA, “permisología” y falta de normativas para una mayor oferta de suelo. En detalle, el 15% del precio de una vivienda corresponde al pago de IVA, que inició en el 2016 con la Reforma Tributaria, que afecta si una persona compra a un vendedor habitual. Por otro lado, según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en promedio, un departamento en el país tiene un precio de 3.895 UF al cierre del año pasado, es decir, 40% superior al de hace 10 años.

En el análisis se detalla que, además del 15% del precio de la vivienda que corresponde al IVA, el 10 % responde a la “permisología” del lugar y un 8% a un mayor valor del terreno. Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la CChC, explica que en los últimos 10 años existen diversos factores que esclarecen el crecimiento del precio de las viviendas nuevas:

• La disponibilidad de suelo (con buenas características urbanas y buena normativa) ha ido disminuyendo por planes reguladores y normativa más restrictiva.
• Más de 20 nuevas regulaciones que, “aunque muchas son valorables, en su conjunto han tenido un gran efecto. Algunas de estas son: el IVA a la vivienda, los IMIV, la ley de aportes al espacio público, la ley de ductos, normas técnicas, etc”.
• El aumento de la burocracia, la “permisología” y la disminución de la certeza jurídica han encarecido los proyectos y el financiamiento de estos.
• El aumento de los precios de los materiales de construcción.

Por su parte, Felipe Berger, economista y académico de Ingeniería de la Universidad del Desarrollo, menciona que las personas no compran viviendas por una disminución de los ingresos en sus familias, al perder sus fuentes de trabajo. Y por las restricciones al acceso al crédito, menos chilenos pueden acceder a ellos, “razón por la cual los mercados tienden a ajustarse y vemos un fenómeno donde lo más probable es que los precios de las viviendas tienen que disminuir para no quedarse con este stock de oferta y, de esta manera, poder vender las propiedades que las inmobiliarias hoy día no están vendiendo”.

La evolución en el tiempo

Berger comenta que hace 15 años la situación era diferente, ya que no existía el Impuesto al Valor Agregado sobre las viviendas y “esto ha generado el efecto que estamos viendo hoy día con un detrimento importante de los indicadores sectoriales de lo que es construcción y del sector inmobiliario”, dice.

A juicio de León, las políticas públicas incentivaron por muchos años la propiedad de la vivienda sobre la base de subsidios, apoyos tributarios a la demanda, e incentivos a la construcción. “Es una situación diferente a la que se tiene hoy día, donde la presión por construir es mayor y los límites a la edificación son más exigentes, lo que provoca un descalce entre oferta y demanda, impactando a los precios”, asevera.

¿Disminuirá el precio de las viviendas?

El gerente de la CChC respondió ante la pregunta “¿las viviendas podrían disminuir los precios?”, que más allá del momento de crisis actual que atraviesa el sector, “no parece probable, ya que la mayoría de los factores antes descritos han continuado su tendencia, por ejemplo, el aumento de precios de materiales, nuevas normativas como la eliminación del CEEC, mayores restricciones y congelamientos en planes reguladores, etc”.

En tanto, Jorge Berrios, director académico del Diplomado en Finanzas Unegocios de la FEN de la Universidad de Chile, señala que a su juicio es difícil que las viviendas puedan disminuir sus precios en los próximos años, “posiblemente las personas podrán optar a viviendas más baratas (…) el fenómeno del aumento del costo hace poco probable que las viviendas vayan a disminuir y esto principalmente porque tenemos ya indexado el peso de los costos de los materiales de construcción que se elevaron y no han bajado. Además, tenemos el tema de la “permisología” que ha aumentado los costos, que aumenta la del proyecto y aumentan los tiempos que se demoran en construir”.