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Baja demanda, alza de costos y desempleo: Los problemas que enfrenta el mercado inmobiliario en plena crisis económica

Expertos abordan el problema.

La industria inmobiliaria es otra de las áreas que se ha visto afectada por la crisis económica que experimenta Chile, que incluye las alzas del dólar, de los combustibles y fletes, que encarecen los materiales, lo que ha generado una relativa escasez de mano de obra y una menor demanda de viviendas por la inflación y trabas crediticias, entre otros factores.

“Como industria estamos viviendo un momento muy complicado por distintos factores. Y estos factores comienzan en la pandemia que a nuestro sector afectó con una paralización de proyectos por cerca de cuatro meses, en los que se perdieron del orden de 400.000 empleos”, afirmó el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Antonio Errázuriz.

¿Cuál es el escenario actual que enfrentan las empresas inmobiliarias?

Rodrigo Lira de Pablo, abogado y gerente de El Nido Propiedades, aseguró que el principal problema que está enfrentando este sector, es la baja demanda que ha provocado:

Cerca de un 50% de caída en la demanda de propiedades nuevas
Alrededor de un 60-70% de caída en la demanda de propiedades usadas

Estas bajas de demandas están incidiendo en los precios de las propiedades, que se están forzando en ir a la baja.

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Según el experto, esto está derivando en insolvencias o hasta reestructuraciones por parte de áreas competitivas a las inmobiliarias, ya que no se está produciendo el mismo nivel de venta que había previo al año 2022.

Además, Lira asegura que las tasas hipotecarias hoy se encuentran a los mismos valores de hace 10 a 12 años atrás. También, manifiesta la presencia de un alza en las primas de los seguros asociados a créditos, sobre todo en el caso de clientes que sobrepasan los 45 a 50 años, encareciendo considerablemente los créditos, disminuyendo la demanda en los últimos seis meses.

Patricia Graf, asesora de One Propiedades, citando el resultado del más reciente del estudio “Expectativas y percepciones sobre el mercado inmobiliario”, asegura que:

• Un 82% de las personas que se encuentran en búsqueda activa de una vivienda tiene ahorrado menos del 20% del valor de la propiedad para financiar el pie
• Estas personas enfrentan un escenario comercial/crediticio que en su mayoría ofrece financiamiento a partir del 80% del valor de la propiedad, por lo tanto, hay una brecha monetaria que zanjar.

“Estas cifras evidencian la aparición de un escenario más adverso para las personas que planean concretar la compra de una vivienda en los próximos meses. Las razones impactan directamente en la liquidez de las personas y, por ende, en su capacidad de ahorro y compra”, manifiesta Graf.

Por otro lado, el ex ministro de Vivienda y Urbanismo, Cristián Monckeberg, aseguró que habrá un impacto directo de la retracción del sector inmobiliario en la generación de nuevos empleos.

¿Qué sucede con los plazos de entrega?

Monckeberg aseguró que, en cuanto a los plazos de entrega de soluciones por parte del Estado, estos se ven afectados, “ya sea por las renuncias a proyectos producto de las quiebras o reorganizaciones financieras de empresas, aumentos de obras no consideradas, implementación de nuevas normativas, etc”.

Además, enfatizó en que hay que “estar atentos” al resultado del llamado Decreto Supremo (DS) 19 de 2022, que cerró a principios de agosto.

“En general, producto de la naturaleza de operación de ese programa habitacional, que tiende a ser reconocido por los desarrolladores como “más sencillo de postular” que otros programas habitacionales, se registra siempre una postulación que supera ampliamente la cantidad de cupos disponibles de manera anual. Una baja en estas postulaciones sería una alerta significativa para el MINVU, que debería monitorearse y gestionarse con mucha atención”, asegura Monckeberg.

Además, el exministro afirmó que:

• Se encuentra en implementación el Plan de Emergencia Habitacional, iniciativa aprobada en la Ley de Presupuestos 2022 y que se traza una meta que, entre otras materias, considera la entrega de 260 mil nuevas viviendas en el periodo (2022-2025)

“Existen hartos esfuerzos por parte del Estado de poder empujar esta meta, pero las condiciones antes señaladas tienen una fuerte presión en el éxito de esta meta, ya sea por dar continuidad a las obras ya iniciadas que presentan problemas para su continuidad (124 mil viviendas), como el inicio de nuevas viviendas (135 mil viviendas)”, enfatiza Monckeberg.

¿Qué esperar de cara al futuro?

Patricia Graf, afirma que, según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), las proyecciones en la inversión que habrá en el sector construcción durante el 2022 “no son muy alentadoras”, y que se prevé una caída de al menos 3%.

Sin embargo, también proyecta que:

• Las ventas deberían activarse en el último trimestre como respuesta a los bancos que han hecho importantes esfuerzos por mantener condiciones atractivas de financiamiento hipotecario, apostando por el otorgamiento de créditos a más largo plazo
• Se debería ampliar la banda del porcentaje de financiamiento para que el cliente comprador salga al mercado con el 10% de pie que tiene

Cristián Monckeberg proyecta que La Ley de Presupuestos 2023, a discutirse en el Congreso durante los próximos meses, debe hacer esfuerzos en la construcción de infraestructura y vivienda, esto a modo de incrementar la inversión estatal, “pero no solamente mediante la inyección de recursos, pero también de promover medidas excepcionales que permitan ejecutar esos recursos en el corto plazo, mitigando así los efectos en el empleo y en la economía”, enfatiza.

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