• Andrea Cova Moore, equipo de Facts
• |
• Ver más de facts

La posibilidad de acceder a una vivienda propia se ha transformado en uno de los mayores desafíos económicos para las familias chilenas. En un escenario marcado por el déficit habitacional, el encarecimiento sostenido de las propiedades y mayores restricciones para acceder a créditos hipotecarios, el sueño de comprar una casa o departamento se ha vuelto cada vez más lejano para miles de personas. De acuerdo con un informe de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif) confirma esta tendencia: Durante las últimas dos décadas, el precio de las viviendas ha crecido a un ritmo muy superior al de los ingresos de los hogares, ampliando una brecha que hoy condiciona el acceso a la vivienda y profundiza las dificultades de la clase media.

Según el documento, entre 2002 y 2023 el Índice de Precios de la Vivienda registró un incremento de 170%, mientras que los ingresos reales de los hogares aumentaron solo 57%. Como consecuencia, el esfuerzo económico necesario para comprar una vivienda ha aumentado significativamente.

Un mercado cada vez más distante

Carlos Aguirre, académico de Arquitectura de la Universidad San Sebastián e investigador del Núcleo Milenio de Vivienda (NUVIV), explica que el problema se ha ido profundizando de manera sostenida durante los últimos veinte años.

“Durante las últimas dos décadas se ha producido un desacople cada vez más evidente entre el precio de las viviendas y la capacidad de pago de los hogares. Mientras los ingresos han crecido, lo han hecho a un ritmo muy inferior al aumento del valor de las propiedades. Esto ha significado que acceder a una vivienda requiera un esfuerzo financiero mucho mayor que hace 20 años”, sostiene Aguirre.

El especialista agrega que, antes de la pandemia, este fenómeno podía amortiguarse gracias a tasas hipotecarias históricamente bajas y créditos de mayor plazo. Sin embargo, el escenario cambió con el alza de las tasas de interés, el endurecimiento de las condiciones para acceder a financiamiento y el aumento de los costos asociados a la compra de una vivienda, reduciendo significativamente la asequibilidad para una parte importante de la población.

Respecto de las razones que explican el aumento sostenido del valor de las propiedades, Aguirre afirma que no existe una única causa, sino una combinación de factores que se han acumulado durante los últimos años.

“El principal factor ha sido el fuerte aumento en el valor del suelo urbano, un fenómeno que comenzó a hacerse evidente después del terremoto de 2010 y que diversos estudios vienen identificando desde hace varios años”, explica el experto.

A ello se suma el incremento de los costos de construcción producto de mayores exigencias normativas y regulatorias, el efecto que tuvieron las bajas tasas hipotecarias antes de la pandemia —que impulsaron la demanda— y fenómenos internacionales relacionados con la inversión inmobiliaria y la transformación de los mercados urbanos.

El financiamiento

“Hoy el principal problema es el acceso al financiamiento. Aunque las tasas hipotecarias actuales siguen siendo relativamente bajas si se comparan con las de hace dos décadas, el fuerte aumento del precio de las viviendas hace que muchas familias ya no califiquen para un crédito”, señala Aguirre.

El académico agrega que las mayores exigencias bancarias, la necesidad de contar con un mayor pie y el aumento de los dividendos han reducido considerablemente el universo de personas que puede acceder a un crédito hipotecario.

En esa misma línea, Jorge Berríos, docente del Diplomado en Finanzas de Unegocios de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile, sostiene que el mercado inmobiliario ha experimentado un alza muy superior al crecimiento de los salarios durante la última década.

Explica que este fenómeno responde principalmente al aumento en los costos de los materiales de construcción, al fuerte incremento en el valor de los terrenos —especialmente en la Región Metropolitana—, a las dificultades de abastecimiento registradas durante la pandemia y al comportamiento del propio mercado inmobiliario, donde los precios crecieron muy por encima del aumento de los costos reales.

Según el académico, el endurecimiento de las condiciones crediticias también ha elevado significativamente las barreras de entrada para quienes desean comprar una vivienda. A modo de ejemplo, señala que años atrás una persona podía acceder a un crédito para una vivienda de 4.000 UF con un ingreso cercano a los $2 millones mensuales, mientras que actualmente una operación similar puede exigir rentas cercanas a los $4 millones, además de cumplir requisitos más estrictos establecidos por las instituciones financieras.

Un desafío estructural

Para Aguirre, la pérdida de asequibilidad de la vivienda tiene efectos que van mucho más allá del mercado inmobiliario. “Las consecuencias son profundas. La dificultad para acceder a una vivienda impacta directamente en la calidad de vida, aumenta los tiempos de desplazamiento cuando las personas deben vivir lejos de sus lugares de trabajo y reduce la productividad”.

El investigador agrega que esta situación también afecta la cohesión social, ya que muchas familias perciben que no existen alternativas reales para acceder a una vivienda, ya sea mediante la compra o a través de arriendos asequibles.

Frente a este escenario, sostiene que el problema requiere soluciones estructurales y no únicamente medidas aisladas. “La evidencia muestra que instrumentos como las garantías estatales para créditos hipotecarios en viviendas bajo determinados valores han tenido efectos positivos, tanto para facilitar el acceso al financiamiento como para reactivar segmentos del mercado inmobiliario”.

En esa línea, concluye que las políticas públicas deberían enfocarse en reducir la brecha entre los precios de las viviendas y la capacidad de pago de las familias mediante mejores mecanismos de financiamiento, garantías estatales focalizadas, incentivos para ampliar la oferta de viviendas asequibles y nuevos modelos de acceso habitacional que respondan especialmente a las necesidades de la clase media.