Deterioro del mercado inmobiliario: Las cifras que explican el panorama y la situación en el país
- Andrea Cova Moore - Emol Social Facts
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El sector de la construcción junto con el mercado inmobiliario han sufrido un gran deterioro este año, la imposibilidad de las personas de adquirir una vivienda propia debido al encarecimiento de las unidades, es uno de los factores más relevantes. Incluso, en una entrevista con El Mercurio, el ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, explicó que los altos precios de las viviendas nuevas es una variable relevante que ha afectado a la industria inmobiliaria.
En este contexto, El Mercurio publicó un estudio de la consultora Tinsa, quienes profundizaron en los precios de las viviendas nuevas. Ahí detectaron que en el mercado inmobiliario se ofrecen unidades más caras y más pequeñas que hace cinco años, en los argumentos de la reducción del tamaño se establece que ha sido una respuesta del sector para contener los altos costos de edificación, los cuales tienen relación con un mayor valor de los suelos, el costo de los materiales que aumentaron luego de la pandemia y modificaciones legales.
Por ejemplo, en el estudio se revela que entre 2019 y 2024, en todo el territorio nacional, el valor de las viviendas aumentó 23,1%, llegando a la actualidad a 70,9 UF por metro cuadrado, mientras que al mismo tiempo, el tamaño de la vivienda cayó 8,9% a 60 metros cuadrados.
En la Región Metropolitana, el aumento del valor del metro cuadrado es de 20% en solo cinco años, posicionándose 77,9 UF, mientras que la superficie se redujo.
“Una respuesta del ciclo económico”
Francisco Labarca, académico de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad del Desarrollo, explica que el problema de la vivienda se ha generado por el menor ingreso de viviendas nuevas, en donde ha decrecido en los últimos años este indicador. De acuerdo con el experto, esto responde a factores estructurales del sector inmobiliario y en respuesta al ciclo económico que atraviesa el país, el cual ha generado un debilitamiento en la demanda dadas las restricciones crediticias.
“En términos estructurales, el mayor costo del suelo, la dificultad en la obtención en términos de permisos, han generado una traba en el sector que a su vez significa un mayor costo y riesgo al momento de invertir en proyectos de desarrollo inmobiliario”, detalla.
En la misma línea, Luis Fuentes, académico del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Católica, puntualiza que el precio de las viviendas es el resultado de la interacción compleja de factores estructurales y coyunturales, que en múltiples ocasiones está exacerbada por dinámicas especulativas.
Entre los factores más importantes están los demográficos, económicos, sociales, urbanos y políticos. Por ejemplo, el precio del suelo, el costo de los materiales y el costo de la mano de obra. “En el largo plazo las viviendas siempre van a subir de precio, ya que son un bien durable que representa un resguardo de valor, por lo tanto, no funcionan como otros bienes y servicios que reaccionan más rápido y están directamente relacionados con el comportamiento de la demanda”, señala.
Santiago Truffa, profesor del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de los Andes, puntualiza que el mercado de viviendas nuevas es un sector que está bastante “golpeado”, ya que están con sobre stock “y si es que algo esperamos para el 2025 es algún ajuste a la baja. Así como vimos ajuste este año, probablemente veamos también ajuste para el que viene por el sobre stock que tienen las inmobiliarias y el costo financiero que eso les significa”.
¿Formas de recuperación?
A juicio de Labarca, el sector se puede recuperar generando mayor flexibilidad en los planos reguladores, lo que aumentaría la oferta de suelo disponible, bajando el costo de los proyectos de desarrollo.
De manera adicional, detalla que “es importante que los permisos de construcción tengan plazos más acotados en su tramitación, lo que dará mayor certeza a los proyectos de construcción, finalmente es relevante no debilitar el costo de construcción a través de mayores costos laborales, dado que este factor representa un tercio del costo de construcción en un proyecto inmobiliario”.
En otras palabras, Labarca advierte que básicamente “se necesita una agenda que le dé mayor flexibilidad al sector inmobiliario, si no las consecuencias en términos laborales y sociales serán extremadamente altas para el país”.
Por su parte, Fuentes señala que en general se han utilizado estrategias para generar incentivos para activar la demanda, que van desde incentivos directos hasta incentivos tributarios.
Sin embargo, “el problema es que este tipo de incentivos genera una reactivación del mercado que hace crecer aún más el precio de las viviendas, por tanto, el principal afectado es la población que ve más difícil aún el sueño de la casa propia. Lo importante es generar incentivos para la construcción de viviendas, pero también poner foco en el apoyo a las familias para poder acceder a ellas”, advierte.
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