• Katherine Correa, equipo de Facts
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Portal Inmobiliario realizó un estudio en marzo que indicaba que, a causa de la escasez del suelo, los altos costos de edificación, los estándares de construcción exigentes y los factores turísticos y productivos, Santiago, Viña del Mar y Calama se encontraban entre las 10 ciudades con precios menos accesibles para la compra por metro cuadrado en América Latina. Estas fueron las cifras:

• Santiago (cuarto lugar del ranking) con un valor promedio de US$ 2.640 por m2
• Viña del Mar (sexto lugar del ranking) con un valor promedio de US $ 2.629 por m2
• Calama (noveno lugar del ranking) con un valor promedio de US $2.490 por m2
• Si el estudio se ampliara a las 15 urbes más caras para comprar departamentos, también estarían las ciudades de Antofagasta, Iquique, Puerto Montt y Concepción

Desde otra perspectiva, en materias de arrendamiento, según cifras otorgadas por RE/MAX, en el periodo de abril y mayo del 2022, el valor promedio del arriendo en Santiago fue de $602.688, lo cual representa un alza de un 37% comparación con un año atrás, en donde el monto no superaba los $584.000 entre enero y marzo.

“Este es un fenómeno multifactorial”, explica Carolina Uribe, fundadora de JetBrokers -una empresa dedicada a la gestión de ventas inmobiliarias-, indicando que “la inflación general sin duda está empujando al alza los arriendos, pero los factores más determinantes están siendo demográficos”.

A su vez, complementa que por un lado, “tenemos un regreso de la población a los centros económicos, en un movimiento inverso al del inicio de la pandemia. Medidas como el WFH (trabajo desde casa) precipitó una huida de muchas personas desde viviendas a veces con menos metraje, pero bien situadas cerca de los centros económicos hacia las afueras de los grandes núcleos urbanos del país en busca de espacio y aire libre”.

La experta también considera que “ahora las empresas están dando marcha atrás y poco a poco están requiriendo un retorno a las oficinas, lo cual nos hace regresar al status quo prepandemia. En ese sentido, podemos decir que los precios de arriendo están experimentando una evolución muy marcada en forma de V: una gran bajada al inicio de la pandemia seguida ahora de una fuerte alza”.

Por su parte, ante su visión también hay otro factor demográfico importante de destacar:

• Un récord de separaciones y reestructuraciones familiares, lo cual implica la necesidad de un mayor número de unidades habitacionales en funcionamiento, el cual es la respuesta del aumento en los últimos años.

La comuna menos accesible de la RM

• Uno de los arriendos más caros de la RM es en Las Condes con un promedio de $899 mil y un alza de casi un 29% anual. En segundo lugar, se encuentra Providencia con $760 mil y un aumento del 26%. Esto representa una falta de accesibilidad para ciertos sectores económicos, siendo los grupos con menos recursos los más perjudicados. No obstante, para la clase media también representa un aumento poco probable de costear.

“Las dificultades actuales dicen relación con una mayor restricción en el acceso al crédito, el cual se explica, por una parte, por ofertas comerciales más conservadoras de las entidades bancarias y financieras”, explica Rodrigo Cabrera, abogado Inmobiliario socio de CBC Abogados, respecto del alza con montos demasiado elevados.

El experto establece que esta dificultad de acceso a arriendos en ciertas comunas es “por ejemplo, en relación al plazo o porcentaje de financiamiento y, por otro lado, a una mayor presión inflacionaria en el país, especialmente considerando que los dividendos de créditos hipotecarios son, en su mayoría, pactados en unidades de fomento, índice estrechamente relacionado con dicho fenómeno”.

Por último, finaliza diciendo que “lo anterior, implica una mayor dificultad de las personas en la adquisición de una vivienda, y por consiguiente que estas deban posponer sus planes de compra y, muchas veces, optar por un arriendo”.

Fenómeno de migración como factor

Miguel Toro, abogado civil especialista en gestión inmobiliaria de MTC abogados, dice que “la migración sí influye en el alza de los arriendos, porque (…) la sociedad chilena está en el mismo nicho competitivo que los migrantes”, lo que significa que, así como alguien busca un espacio para vivir, las personas que llegan al país con estudios o profesiones también quieren asentarse, lo que implica una mayor demanda a la vez.

Respecto de los precios de arriendo “esto depende de la voluntad del arrendador, qué tan benevolente va a ser dada la situación actual, porque si se aprovecha de esto y quiere cobrar un millón mensual, es más que seguro que recibirá ofertas”, concluye Toro.

Según el Boletín Estadístico del Empleo Población Extranjera del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), la estimación total de la población migrante con trabajo aumentó en un 7,5% entre enero, febrero y marzo del 2022.

Los sectores más ocupados son:

• Construcción (29,9%)
• Industria Manufacturera (19,4%)
• Comercio (1,9%)
• Los migrantes con estudios universitarios que tienen empleo son un 18,4%, mientras que la informal se expandió a un 5,0% y las mujeres tienen el 11,1% de registros de empleo más que los hombres que representan solo un 4,7%.

Esto podría explicar el mayor aumento de la demanda en la RM, aunque para los expertos Uribe y Cabrera, los factores más influyentes para provocar esto se conectan con la inflación, que impacta directamente al costo de vida de los ciudadanos, además del proceso de reajuste al que se enfrenta Chile, lo que se traduce a que la misma incertidumbre sobre el futuro complica el interés en la compra de viviendas actualmente.